آیا وال استریت در واقع بازار مسکن را به دست می گیرد؟

در حال حاضر شما بدون شک با برخی از نسخه های این ادعا که سرمایه گذاران عمیق مسئول بدبختی با میلیون ها نفر در بازارهای مسکن ایالات متحده و کانادایی هستند ، آشنا هستند: قیمت خانه و اجاره بها و عرضه کوتاه خانه های موجود. من تعداد افرادی را که می شناسم از دست می دهم که از من سؤال می کنند ، یا ادعاهایی مانند این را تکرار می کنم:

"وال استریت در حال خرید یک تن خانه و افزایش قیمت است."

"مسکن جدید بیشتر توسط سرمایه گذاران خریداری می شود ، نه افراد عادی."

"دلیل وجود خانه های کافی وجود ندارد ، همه این دلالان در حال احتراق آنها هستند."

با این حال ، یک تن سردرگمی در مورد این پدیده وجود دارد: آماری که شما واقعاً به معنای آن هستید ، این معامله چقدر بزرگ است و برای آمریکایی های معمولی که به مسکن نیاز دارند چیست.

حقیقت این است که سرمایه گذاران در مقیاس بزرگ یک نیروی قدرتمند و مخرب در بازار مسکن هستند ، اما به روش های خاصی که کاملاً با عناوین حیرت انگیز تر در آنجا پیگیری نمی شوند. آیا وال استریت به همین دلیل نمی توانید خانه پیدا کنید؟این ممکن است به جایی که شما در آن زندگی می کنید و آنچه در بازار هستید ، بستگی داشته باشد.

در اینجا یک تغییر شکل است.

"سرمایه گذار" چه کسانی هستند؟بیایید زبان را مستقیم بگیریم.

بیایید برخی از اصطلاحات را مستقیماً برای مبتدیان بدست آوریم.

طبق تعریف ، یک سرمایه گذار مسکن هرکسی است که برای کسب بازده مالی ، خانه ای را خریداری می کند ، خواه با اجاره آن ، نگه داشتن و فروش مجدد با سود یا هر دو.

سرمایه گذاران نهادی در املاک و مستغلات به اشخاص شرکت ها اشاره می کنند ، به طور معمول در مقیاس بزرگتر و به نمایندگی از چندین مشتری یا سهامداران ، که خودشان مستقیماً در انتخاب یا مدیریت املاک خریداری شده شرکت نمی کنند ، سرمایه گذاری می کنند. این شامل مواردی مانند بانک های تجاری ، صندوق های بازنشستگی و صندوق های سرمایه گذاری تخصصی مانند REITS است (به تصویر زیر مراجعه کنید).

REIT مخفف اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است و نوعی سرمایه گذار نهادی است: شرکتی که به طور خاص برای مالکیت و بهره برداری از املاک و مستغلات درآمدی ایجاد شده است. پول استخر REITS از سرمایه گذاران انفرادی. یک REIT تنها ممکن است میلیون ها دلار دارایی داشته باشد.

سهام خصوصی یک اصطلاح صید برای شرکت های متعلق به خصوصی (یعنی در بورس سهام) است که پول مشتری را سرمایه گذاری می کنند ، مانند صندوق های تامینی. اندازه بازار سهام خصوصی در دهه گذشته از 2 تریلیون دلار به 6 تریلیون دلار سه برابر شده است و برخی از این رشد به مالکیت املاک و مستغلات رسیده است.

وقتی مقاله ای راجع به سرمایه گذاران در مسکن می خوانید ، یا آماری را می بینید ، به تعریفی که استفاده می کنند توجه کنید."سرمایه گذاران" همیشه به معنای "وال استریت" نیست. این همچنین ممکن است به معنای جو ، صاحبخانه باشد که صاحب شش ساختمان آپارتمان کوچک در اطراف شهر یا ماریا است که سال گذشته یک چهارپارچه را برای نوسازی و تلنگر خریداری کرده است. بسیاری از این سرمایه گذاران کوچک هنوز از یک شرکت حقوقی (LLC) برای جلوگیری از نگه داشتن املاک به نام خود استفاده می کنند و به سردرگمی اضافه می کنند. یک روش ساده برای تفکر در مورد آن این است که "سرمایه گذاران" یک گروه بزرگ و بسیار متنوع است."سرمایه گذاران نهادی" زیرمجموعه بسیار کمتری از سرمایه گذاران است. و REITS و شرکت های سهام خصوصی هنوز هم دسته بندی های باریک تر هستند.

مرزهای واقعی کسی که باید به عنوان یک سرمایه گذار واجد شرایط باشد ، تیره و تار است. از این گذشته ، حتی مالکین همکار هنگام فروش خانه خود بازده سرمایه گذاری می کنند ، خواه این دلیل اصلی خرید آن باشد. شایان ذکر است که اکثریت قریب به اتفاق 6. 6 تریلیون دلار افزایش ارزش املاک و مستغلات مسکونی ایالات متحده در سال گذشته به صاحبان خانه رفت. این صاحبان تقریباً هرگز در آمار یا اظهارات مربوط به "سرمایه گذاران" در بازار مسکن گنجانده نشده اند.

روندها چیست و چقدر جدید هستند؟

مردم مدتهاست که در املاک و مستغلات درآمد کسب می کنند. و مالکیت شرکت های املاک و مستغلات جدید نیست ، به خصوص وقتی صحبت از ساختمانهای آپارتمانی می شود. اما روندهای خاص در سالهای اخیر قابل توجه است.

این عادلانه است که بگوییم مالکیت وال استریت خانه های یک خانواده یک روند جدید است. ریشه های آن در موج سلب مالکیت است که به دنبال بحران وام مسکن در زیر 2006-2008 است. این موج و افزایش تقاضای اجاره از طرف صاحبان خانه های سابق آواره شده ، فرصتی جالب برای سرمایه گذاران در مقیاس بزرگ ایجاد کرد و آنها آن را به دست گرفتند.

در سال 2012 و 2013 ، شرکت های سرمایه گذاری شروع به خرید خانه های یک خانواده ای کردند که در سلب حق اقامه دعوی بودند ، بسیاری از آنها به صورت عمده از طریق بانک ها و همچنین Faie Mae و Freddie Mac. پیشروی خانه ها دعوت خانه ها بود ، در آن زمان یک شرکت تابعه بلکستون ، یک شرکت بزرگ سهام خصوصی. در سال 2012 ، دعوت خانه ها 4 میلیارد دلار برای خرید 24000 خانه تک خانواده هزینه کرد و به بزرگترین خریدار خانه های اجاره در ایالات متحده تقریباً یک شبه تبدیل شد. مقیاس این تلاش ، عناوین و بررسی را به خود جلب کرد. بنگاه های مشابه از این پرونده پیروی کرده اند ، و خود خانه های دعوت ، که اکنون یک شرکت تجاری عمومی است ، تقریباً 80،000 خانه را در اختیار دارد و آن را به بزرگترین صاحبخانه خانه های تک خانواده در ایالات متحده تبدیل می کند.

اخیراً ، از آنجا که قیمت مسکن از پشت بام شلیک شده است ، سرمایه گذاران مشابه در محلات جدید ساخت و ساز قرار گرفته اند: کل زیرمجموعه های ساخته شده و فروخته شده به شرکت های سرمایه گذاری که از روز 1 آنها را به عنوان خانه های اجاره ای اداره می کنندسازندگان خانه ، 13،000 خانه از این دست در سه ماهه اول سال 2022 آغاز شده است. این هنوز تعداد کمی است ، اما 5 ٪ از بازار خانه سازی از میانگین بلند مدت 2. 7 ٪ است.

در همین حال ، در بازار آپارتمان ، سهام خصوصی نیز به طور پیوسته سهام خود را افزایش داده و جایگزین شرکت های سنتی تر دارایی املاک و مستغلات می شود. یک گزارش اخیر توسط Propublica نشان می دهد که شرکت های سهام خصوصی در حال حاضر در بین 35 صاحب بزرگ ساختمان آپارتمان در ایالات متحده مسلط هستند و تقریباً یک میلیون آپارتمان آمریکایی دارند. این بنگاهها 85 ٪ از بزرگترین معاملات آپارتمان را که از سال 2015 توسط فردی مک تأمین مالی شده بود ، به خود اختصاص داده است. در همین حال ، سهم آپارتمان های متعلق به افراد (فکر می کنید صاحبخانه های "مادر و پاپ") برای اولین بار در سال 2015 زیر 50 ٪ کاهش یافت وتا سال 2018 به 41 ٪.

چند روند دیگر که از انفجار سهام خصوصی متمایز است ، در تخیل محبوب با آن درگیر می شوند. یکی سرمایه گذاری در خارج از کشور است. به ویژه در کانادا ، سرمایه گذاری خارجی در املاک و مستغلات روندی است که توجه رسانه ها را به خود جلب کرده است ، و پاسخ های تهاجمی سیاست که امسال در یک ممنوعیت دو ساله خریدهای خارجی خانه های کانادا به اوج خود رسیده است. این سرمایه گذاری به طور کلی توسط افراد بسیار ثروتمند است ، نه شرکت ها.

یک روند عمدتا جداگانه در برخی از شهرها ، به ویژه مقصد گردشگری ، تبدیل خانه ها به اجاره های کوتاه مدت مانند Airbnbs است. تا کنون ، این سرمایه گذاران فردی این کار را انجام می دهند ، اگرچه شایعاتی وجود دارد که سهام خصوصی در بازار اجاره کوتاه مدت نیز دیدنی دارد.

چه چیزی باعث افزایش روند می شود؟

به طور خلاصه ، برخی از مزایای ساختاری گسترده برای کسانی که به دنبال مسکن به عنوان سرمایه گذاری بر روی کسانی هستند که می خواهند یک مکان پایدار و مقرون به صرفه برای زندگی داشته باشند.

املاک و مستغلات به دلیل هزینه های جاری مانند مالیات ، بیمه و نگهداری به طور سنتی یک سرمایه گذاری دشوار است. اما در سالهای اخیر و به دنبال یک دهه نرخ بهره صفر یا نزدیک صفر ، بازده ضعیف در سایر محصولات سنتی سرمایه گذاری ، املاک و مستغلات را به یک چشم انداز جذاب تر تبدیل کرده است. سیاست های عمومی این روند را با ارائه سرمایه گذاران املاک و مستغلات بسیاری از مزایای مالیاتی ، از جمله امکان جلوگیری از مالیات در بیشتر درآمد در صورت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، تقویت می کند.

مسکن اجاره از سال 2008 به ویژه پرسود بوده است ، زیرا بحران سلب حق اقامه دعوی تعداد زیادی از آمریکایی ها را از مالکیت خانه و اجاره بیرون کشید. در همین زمان ، اجاره شهری با سطح بالا برای خانواده هایی رونق گرفته است که در نسل قبلی ممکن است حومه را انتخاب کرده باشند. با ساخت و سازهای مسکن از لحاظ تاریخی ضعیف در طول سال 2010 ، این اجاره دهنده های خوب برای اجاره آپارتمان های موجود پیشنهاد می دهند ، افزایش فشار مستاجران با درآمد پایین و ایجاد مسکن اجاره ای را به یک تلاش مداوم سودآور افزایش می دهند.

زمینه وسیع تر در اینجا شامل رشد انفجاری بخش مالی از دهه 1970 و اخیراً سیاست های فدرال (کاهش کمی در رکود بزرگ و برنامه های محرک در طول همه گیر Covid-19) است که مقادیر زیادی پول را به این تزریق کرده انداقتصاد آمریکا ، بخش اعظم آن در دست سرمایه گذاران نهادی - بانکی ، صندوق بازنشستگی و موارد مشابه. تمام این پول می خواهد بازگشت داشته باشد و املاک و مستغلات یکی از مکانی است که سرمایه گذاران به دنبال آن هستند.

سرمایه گذاران چقدر شیوع دارند؟

به نظر می رسد که آمار بسیار استناد شده داستانی متناقض در مورد قدرت سرمایه گذاران بزرگ در بازار مسکن بیان می کند.

موجی از عناوین حیرت انگیز در سال 2021 با این ادعا مبنی بر اینکه یکی از پنج خانه آمریکایی توسط سرمایه گذاران خریداری می شود ، بحث های زیادی را برانگیخت. این به نظر می رسد عظیم است ، اما در بیشتر گزارش ها دو قطعه ظریف از بین رفت. یکی این است که این چیز جدیدی نیست: یکی از پنج در واقع نشان دهنده کاهش اوج 2013 است ، هنگامی که سرمایه گذاران 29 ٪ از فروش خانه را تشکیل می دهند. مورد دیگر این است که "سرمایه گذاران" به معنای گسترده این اصطلاح مورد استفاده قرار می گیرند ، نه حس وال استریت. یک مطالعه فدرال رزرو در سال 2015 نشان داد که سرمایه گذاران بزرگ فقط 1-2 ٪ از کل خریدهای تک خانواده را از سال 2012 تا 2014 تشکیل می دهند ، در حالی که سایر سرمایه گذاران 18-19 ٪ را تشکیل می دهند.

سرمایه گذاران بزرگ نهادی سرعت فعالیت خود را بالا می برند ، اما آنها در واقع درصد کمتری از سهام مسکن کشور را نسبت به آنچه فکر می کنید دارند. آمریکایی ها برای اصلاحات مالی تخمین می زنند که ، از ژوئن سال 2022 ، شرکت های سهام خصوصی متعلق به املاک و مستغلات اجاره شده توسط حدود 1. 6 میلیون خانوار. این شامل حداقل 1،071،056 واحد آپارتمان ، 275،468 قطعه خانه تولیدی و بیش از 239. 018 خانه اجاره یک خانواده است. این اعداد بزرگ به نظر می رسند ، اما تنها با 3. 6 ٪ از کل آپارتمان ها و 1. 6 ٪ خانه های اجاره ای برابر هستند.(حدود 86 میلیون خانه تک خانواده در ایالات متحده وجود دارد که حدود 14 میلیون نفر از آنها اجاره ای است.)

این قطعه Vox ژوئن 2021 توسط Jerusalem Demsas، و یک پست متوسط توسط Coby Lefkowicz، خواندن خوبی برای نگاهی عمیق تر به اعداد در زمینه است.

با این حال، این اعداد کلی مبهم است که این فعالیت در مکان های خاصی متمرکز است. همان مطالعه فدرال رزرو نشان داد که به عنوان مثال در آتلانتا، 12 درصد از فروش خانه های تک خانواده به سرمایه گذاران در مقیاس بزرگ بود. برای مدتی در اوایل دهه 2010، Invitation Homes تا 90٪ از خانه ها را برای فروش در برخی از کد پستی آتلانتا خریداری می کرد. بنابراین این یک معامله بزرگ بسیار محلی است و ما می توانیم به درستی نگران تأثیرات آن بر بازار مسکن در مکان هایی باشیم که این اتفاق می افتد.

در چه نوع مکان هایی این یک عامل اصلی است؟

سرمایه گذاران نهادی محله های خاص و همچنین شهرها یا مناطق خاص را هدف قرار می دهند. النا بوتلا، اسلیت، جایگاه خود را اینگونه توصیف می کند: «خرید سهام خانه های تک خانواره ای نسبتاً ارزان که از دهه 1970 در مناطق رو به رشد مترو ساخته شده اند». و این پیامدهای عمیقی برای اجاره دهندگان طبقه کارگر و صاحبان خانه برای اولین بار در آن مکان ها دارد.

در مکان هایی که به شدت تحت تاثیر بحران سلب مالکیت قرار گرفته اند، شرکت ها می توانند مجموعه های بزرگی از خانه ها را با قیمت های فروش آتش جمع آوری کنند. این شامل متروهای Sunbelt مانند آتلانتا، تامپا، و فینیکس، اما همچنین مجموعه ای از محله های نامتناسب کم درآمد و غیر سفیدپوست در بسیاری از شهرهای دیگر است. گزارش اخیر، "مالک شهرهای دوقلو کیست؟"نشان می دهد که سهم اجاره های تک خانواری متعلق به مالکان سرمایه گذار سریع ترین رشد را در محله های «کم درآمد» داشته است، از ۴. ۴ درصد در سال ۲۰۰۵ به ۲۱. ۲ درصد در سال ۲۰۲۰.

آنچه که این محله ها را مشخص می کند، تنها میراثی از سلب مالکیت نیست، بلکه جمعیت کم درآمدی است که به طور مداوم تقاضای بالایی برای واحدهای اجاره ای کم هزینه ایجاد می کند. به گفته دکتر اد گوتز، محقق مسکن در مقاله MiPost، سرمایه گذاران بزرگ غیر محلی، «مایلند در قسمت های میانی یا پایین تر بازار خرید کنند و اغلب اوقات آن املاک را برای هر درآمدی که می توانند به دست آورند، شیر می دهند. آنها در حال جمع آوری اجاره ها هستند و واقعاً در ساختمان سرمایه گذاری مجدد نمی کنند، بلکه سعی می کنند از آنها سود ببرند.»چنین شرکت های سرمایه گذاری جوامع خانگی تولیدی را نیز هدف قرار داده اند.

آیا خریداران سرمایه گذار مسکن را از بازار خارج می کنند؟

این یک تصور غلط بسیار گسترده است: یا خانه ها از سهام مسکن خارج می شوند زیرا سرمایه گذاران آنها را خریداری می کنند ، یا به طور خاص که ساخت خانه های جدید به سهام مسکن مفید اضافه نمی کند زیرا سرمایه گذاران به سادگی آنها را نگه می دارند. حقیقت این است که بسیار نادر است که آنها این خانه ها را خالی نگه می دارند. بیشتر آنها ، آنها را به عنوان اجاره کار می کنند.

شما می توانید از بازار مسکن به عنوان یک بازی غول پیکر صندلی های موسیقی فکر کنید. در این استعاره ، یک خانه متعلق به سرمایه گذار هنوز یک صندلی در بازی است. این هنوز خانه ای است که کسی در آن زندگی کند.

با این حال ، این بدان معنا نیست که خریدهای سرمایه گذار ماهیت بازار را تغییر نمی دهد. در کل ، آنها منجر به از دست دادن فرصت های مالکیت ، به ویژه برای خانه های استارت یا صاحبان خانه های کم درآمد می شوند. و این موسسات صاحبخانه مشکل ساز هستند.

مشکلات سرمایه گذاران نهادی به عنوان صاحبخانه چیست؟

سرمایه گذاران نهادی نسبت به سهامداران خود پاسخگو هستند ، که به دنبال سود کوتاه مدت هستند و در صورت عدم دریافت آن می توانند به راحتی پول خود را در جای دیگر بگیرند. این باعث می شود انگیزه های آنها بر خلاف یک سرمایه گذار کوچکتر یا یک صاحبخانه سنتی تر که مالکیت املاک و مستغلات واقعی یک پیشنهاد بلند مدت است ، ایجاد کند.

در قلمرو آپارتمان ، بزرگترین و بدنام ترین صاحبخانه تحت حمایت از سهامدار خصوصی Greystar است. یک نمایشگاه Propublica لعنتی برخی از شیوه های این شرکت را برای به حداکثر رساندن بازده سرمایه گذار کوتاه مدت نشان داد: SKIMP در مورد نگهداری و خدمات مانند جمع آوری زباله ، هزینه های گزاف و به طور قابل ملاحظه ای غیرقانونی ، و مجبور کردن خانواده های موجود به منظور ایجاد مستاجر جدید دراجاره بالاتر

در مقایسه با سایر صاحبخانه ها ، شرکت های بزرگ سرمایه گذاری تمایل دارند که با اخراج بسیار تهاجمی باشند. در آتلانتا ، برخی از بزرگترین سرمایه گذاران سهامدار خصوصی در یک سال واحد اعلامیه های اخراج را در مورد یک سوم آپارتمان های خود ارائه دادند. این شرکت ها همچنین از تهدیدهای اخراج به عنوان یک تاکتیک معمول برای استخراج سریع هزینه از مستاجران و سکوت شکایات استفاده می کنند.

صاحبخانه های نهادی از زندگی در محل در محله هایی که در آن قرار دارند حذف می شوند. به عنوان مستاجر آنها ، حتی می توان با آن به یک انسان تعامل داشت: پرداخت و درخواست های نگهداری ممکن است از طریق سیستم های خودکار انجام شود. صاحبخانه های مادر و پاپ به دور از کامل هستند و می توانند توهین آمیز باشند ، اما با آنها برای مشکلات اساسی بشر ، مراجعه به آنها وجود دارد.("من یک فوریت های خانوادگی دارم ، نمی توانم این ماه اجاره کنم ؛ آیا می توانم با شما یک جدول زمانی پرداخت کنم؟"

یک قطعه آتلانتیک با عنوان "مشکل واقعی با صاحبخانه های شرکت" و قطعه propublica در Greystar هر دو جزئیات کافی را در مورد روشهای خاص که سرمایه گذاران نهادی می توانند از مستاجران سوء استفاده کنند ، ارائه می دهد.

صبر کنید ، بنابراین من در مورد سرمایه گذاران نهادی و بحران مقرون به صرفه مسکن چیزهای زیادی شنیده ام ، اما من نمی فهمم: آیا سرمایه گذاران علت بحران یا تأثیر آن هستند؟

متعجب؟

از یک سو ، رشد سرمایه گذاری نهادی در املاک و مستغلات ، تأثیر قابل پیش بینی مسکن زیرین توسط میلیون ها واحد در سراسر کشور است. این مدل تجاری پرسود است زیرا رقابت زیادی برای خانه های کافی وجود ندارد. و ما این را می دانیم زیرا شرکت هایی که این کار را انجام می دهند به همان اندازه در پرونده های SEC مورد نیاز خود می گویند. در این شرکت در دعوت نامه های 10Q Homes ، شرکت می کند ، "ما در بازارهایی با رانندگان تقاضای قوی ، موانع زیاد برای ورود و پتانسیل رشد بالای اجاره ، در درجه اول در غرب ایالات متحده ، فلوریدا و جنوب شرقی ایالات متحده فعالیت می کنیم."در یک پرونده دیگر SEC (فرم S-11) ، REIT مشابه ، اجاره خانه های آمریکایی 4 ، شامل بخشی است که خطرات تجاری را فاش می کند ، که در آن می گوید: "توسعه مداوم ساختمانهای آپارتمانی و واحدهای آپارتمان در بسیاری از بازارهای هدف ما این افزایش را افزایش می دهد. تأمین مسکن و تشدید رقابت برای مستاجران. "

به عبارت دیگر ، "کاری که ما انجام می دهیم در مکانهایی که عرضه تقاضا را برآورده نمی کند و اجاره بها در حال افزایش نیست ، سودآور است."

آنچه افزایش می یابد هزینه های افزایش در یافتن خانه است: وقتی گزینه های زیادی وجود دارد (یعنی جای خالی به دلیل عرضه فراوان) ، یک مستاجر یا خریدار آینده نگر می تواند به سادگی از یک معامله بد دور شود. اگر مسکن اجاره ای فراوان بود ، بازده آن برای وال استریت تقریباً جذاب نخواهد بود.

بنابراین نوع yimbys این یک حق را دارد: به یک روش مهم ، می توانید استدلال کنید که فعالیت سرمایه گذار یک اثر است ، نه یک دلیل ، کمبود مسکن.

اما آیا سرمایه گذاران عامل اصلی افزایش هزینه های مسکن نیستند؟

کمیت این کار سخت تر است و از نظر مکان متفاوت است ، اما احتمالاً بله. و تا حدی که از سهم واقعی آنها از مالکیت سهام مسکن فراتر رود. به همین دلیل است

درک کنید که چگونه قیمت یک خانه برای فروش مشخص می شود: مانند یک حراج ، یک خانه به طور معمول به بالاترین پیشنهاد دهنده می رود.(بله ، برخی از فروشندگان پیشنهادی را می پذیرند که به هر دلیلی بالاترین نباشد ، اما ما در اینجا در کل صحبت می کنیم.) و سرمایه گذاران می توانند به دلایل چند دلیل از عهده صاحبان سهام خود پیشی بگیرند. آنها هزینه های تأمین مالی کمتری دارند: آنها می توانند نرخ بهره کم دریافت کنند ، یا به سادگی با پول نقد بپردازند. جیب های عمیق به این معنی است که آنها می توانند سریع خرید و فروش کنند ، زیرا آنها با وام مسکن گره خورده اند. سپس فروشنده خانه نیز از این مزیت استفاده می کند که منتظر تأیید نهایی وام مسکن برای بسته شدن معامله نباشد.

این بدان معنی است که در بسیاری از محلات ، سرمایه گذاران بزرگ به طور موثری DIB را دریافت می کنند. آنها هر خانه ای را خریداری نمی کنند ، اما آنها می توانند به طور مداوم پیشنهاد برنده را در خانه های مورد نظر خود ارائه دهند.

برای درک اینکه چگونه این باعث افزایش قیمت برای همه می شود ، در مورد نحوه تعیین قیمت خانه فکر کنید. خریداران و فروشندگان بازار را تماشا می کنند. Realtors بازار را تماشا می کند. Realtors و ارزیابی کنندگان به طور یکسان به فروش قابل مقایسه اخیر نگاه می کنند. و فروشندگان قیمت درخواست خود را بر این اساس تعیین می کنند. بنابراین حضور سرمایه گذاران در یک بازار می توانند حتی برای خانه هایی که در نهایت توسط سرمایه گذاران خریداری نمی شوند ، قیمت ها را بالا ببرد. سرمایه گذار خریدار حاشیه ای است ، کسی که می تواند بیشترین هزینه را بپردازد ، و آنچه آنها مایل به پرداخت هزینه های زیادی هستند.

این امر به طور مضاعف صادق است زیرا افرادی که در واقع به پناهگاه احتیاج دارند ، یک بازار نسبتاً اسیر هستند: تصمیمات آنها در پاسخ به قیمت نسبت به افرادی که فقط به دنبال بازده سرمایه گذاری هستند ، انعطاف پذیر کمتری دارند. اگر به یک خانه احتیاج دارید و هزینه مسکن در حال افزایش است - تا حدودی به این دلیل که سرمایه گذاران به پیشنهاد آن کمک می کنند - پس از حرکت دورتر از جایی که می خواهید باشید ، کم و بیش مجبور هستید که آن را مکش کنید. شما جنبه های دیگری از امور مالی شخصی خود را دوباره تنظیم می کنید و راهی برای پرداخت پیدا می کنید.

هم مشکل و هم علامت

در پایان ، فقط به این دلیل که سرمایه گذاران شرکت ها در همه جا یا حتی بیشتر مکان ها نیستند - در حال حاضر - به این معنی نیست که ما نباید نگران آنها باشیم. این مدل تجاری هنوز هم تهدیدی است ، نه فقط برای مقرون به صرفه بودن برای مستاجران آسیب پذیر ، بلکه به نوع اکوسیستم اقتصادی محلی محور ما برای ساختن شهرهای قوی نیاز داریم.

یک پاسخ دهنده REIT برای سرمایه گذاران دور از نظر ثبات یا سعادت جامعه هیچ پوست واقعی در بازی ندارد. این یک مدل کسب و کار استخراجی است. خبر خوب این است که ما با آن مخالفت نمی کنیم. ما باید پدیده سرمایه گذار را به عنوان یک نتیجه طبیعی از دهه های سیاست مسکن با هدف تبدیل مسکن به یک سرمایه گذاری جذاب و نه یک منبع قابل اعتماد و انعطاف پذیر پناهگاه درک کنیم. این سیاست هایی است که باید به نفع یک رویکرد قوی شهرها به مسکن تغییر کنند: کسی که باعث می شود جریان های فساد آمیز پول فاجعه آمیز به نفع اجازه سرمایه گذاری مداوم ، افزایشی و پایین به بالا از درون خود جوامع باشد.