یک فروش کوتاه چیست؟

الیزابت وینتراوب یک متخصص ملی شناخته شده در املاک و مستغلات ، عناوین و سپرده گذاری است. او یک ملک و کارگزار دارای مجوز با بیش از 40 سال تجربه در عناوین و سپرده گذاری است. تخصص وی در نیویورک تایمز ، واشنگتن پست ، CBS Evening News و شکارچیان خانه HGTV ظاهر شده است.

Doretha Clemons ، دکتری ، MBA ، PMP ، 34 سال است که یک مدیر اجرایی فناوری اطلاعات و استاد است. او استاد کمکی در کالج ها و دانشگاه های ایالتی کانکتیکات ، دانشگاه مریویل و دانشگاه ایندیانا وسلیان است. او یک سرمایه گذار و مدیر املاک و مستغلات در املاک و مستغلات کبودی NEWISED TRUTE و یک دارنده مجوز بهسازی خانه کانکتیکات است.

یک فروش کوتاه یک معامله املاک و مستغلات است که هنگامی که یک صاحب خانه ملک را کمتر از آنچه که به وام مسکن بدهکار است ، می فروشد و وام دهنده بازپرداخت "کوتاه" را تأیید می کند.

یک فروش کوتاه چیست؟

فروش کوتاه هر فروش ملک است که درآمدهای فروش "کوتاه" مبلغ وام اصلی سقوط می کند. این اتفاق می افتد که یک فروشنده ملک را کمتر از تراز وام خود به فروش می رساند ، و وام دهنده موافقت می کند که کمتر از مبلغی که در ابتدا به دلیل آنها پس از تمام هزینه های فروش است بپذیرد.

فروش کوتاه معمولاً توسط صاحبان خانه های پریشانی که در زیر وام های خود در زیر آب قرار دارند آغاز می شود (مانده وام از ارزش بازار منصفانه خانه فراتر می رود) و نمی توانند خانه را تحمل کنند یا در غیر این صورت می خواهند از سلب مالکیت خودداری کنند. اما در صورتی که قیمت فروش پذیرفته شده در خانه بالاتر از وام باشد اما به اندازه کافی بالا نیست که تمام هزینه های بسته شدن و کمیسیون ها را بپردازد ، می توانند اتفاق بیفتند.

در یک فروش کوتاه موفق ، وام دهنده به طور معمول موافقت می کند که در ازای دریافت بازپرداخت وام ، وثیقه را در این ملک آزاد کند. این ممکن است "کمبود" یا تفاوت بین مانده وام اصلی و بازپرداخت را ببخشد یا با فروشنده برنامه ای را برای تسویه بدهی باقی مانده تهیه کند. در هر صورت ، از آنجا که وام دهنده در چنین معامله ای بازپرداخت کوتاهی دریافت می کند ، باید موافقت کند که یک فروش کوتاه را اعطا کند ، و به طور کلی این کار را انجام می دهد در صورتی که از خط پایین وام دهنده بهره مند شود. اگر وام دهنده صاحب خانه یا ملک را به عنوان مناسب برای فروش کوتاه مشاهده نکند ، ممکن است فروش را رد کند.

فروش کوتاه چگونه کار می کند

یک فروش کوتاه قانونی باید یک معامله طول بازو باشد که شامل یک خریدار و فروشنده نامربوط و یک وام دهنده مناسب است. در زیر نمونه ای از چگونگی باز شدن فروش کوتاه معمولی وجود دارد:

1. یک صاحب خانه دارای خانه ای است که ارزش آن کمتر از آنچه که به وام مسکن بدهکار است اما باید آن را در نتیجه سختی بفروشد.
2. فروشنده نماینده ای را برای بحث در مورد پیشنهاد فروش کوتاه (که در کوتاه شناسی فروش کوتاه به عنوان "بسته فروش کوتاه" شناخته می شود) ثبت می کند.
3. نماینده فروشنده به وام دهنده نزدیک می شود تا تمایل خود را برای سرگرم کردن این پیشنهاد و شناسایی آنچه وام دهنده برای فروش کوتاه نیاز دارد ، ارزیابی کند.
4. فروشنده با نماینده خود همکاری می کند تا خانه را قیمت گذاری کند و آن را برای فروش قرار دهد.
5. نماینده خریدار فروشنده را به یک پیشنهاد در مورد ملک تبدیل می کند.
6. خریدار و فروشنده از طریق نمایندگان مربوطه در مورد این پیشنهاد مذاکره می کنند.
7. نماینده فروشنده این پیشنهاد را از طرف فروشنده می پذیرد ، و هم خریدار و هم فروشنده آن را امضا می کنند ، منوط به تأیید وام دهنده.
8. نماینده فروشنده این پیشنهاد را به همراه بسته فروش کوتاه از جمله قرارداد خرید امضا شده به وام دهنده ارائه می دهد ، نامه سختی که توضیح می دهد چرا فروشنده نمی تواند خانه را نگه دارد و روایتی در مورد روند بازار محلی که از فروش کوتاه پشتیبانی می کند.
9. وام دهنده یک بررسی "خط پایین" از بسته را انجام می دهد و در نهایت با تأیید ، امتناع یا در برخی موارد پاسخی پاسخ می دهد. اگر وام دهنده از فروش کوتاه خودداری کند ، آنها اغلب درآمد خالص را که برای تأیید قابل قبول است ، بیان می کنند. در صورت تصویب ، وام دهنده نامه تأیید فروش کوتاه را به فروشنده ارسال می کند تا در ازای انتشار وثیقه ، بازپرداخت وام را درخواست کند.
10. Escrow بسته می شود و درآمد حاصل از آن به وام دهنده تبدیل می شود ، نه فروشنده.

برای اطمینان از اینکه فروش کوتاه یک معامله طول بازو است ، خریدار و فروشنده به طور کلی مجبور به امضای اعترافات می شوند که تأیید نمی کنند.

الزامات برای فروش کوتاه

چهار ماده اساسی برای فروش کوتاه وجود دارد که به طور کلی توسط نمایندگان املاک و مستغلات که در فروش کوتاه تخصص دارند ، اداره می شود:

• یک خانه زیر آب: این بدان معنی است که یک خانه دارای ارزش بازار عادلانه ای است که کمتر از مانده مانده وام صاحب خانه است.
• یک فروشنده با سختی: بیشتر وام دهندگان ضرر شغلی ، هزینه های غافلگیرانه پزشکی ، مرگ صاحب خانه ، بلایای طبیعی و خدمت سربازی را به عنوان سختی های قابل قبول برای فروش کوتاه مشاهده می کنند ، تا چند نمونه را ذکر کنند. هر چه سختی باشد ، باید به عنوان انگیزه روشنی برای صاحب خانه برای فروش "کوتاه" باشد.
• یک وام دهنده مایل: هیچ نکته ای برای ادامه کار وجود ندارد که آیا وام دهنده از احتمال فروش کوتاه به هیچ وجه نامشخص امتناع ورزد ، که به ندرت اتفاق می افتد. وام دهنده حداقل باید مایل باشد یک پیشنهاد فروش کوتاه را سرگرم کند ، اما هرچه پیشرو تر و متعهد تر به رویکرد اولیه نماینده فروشنده باشد ، احتمالاً معامله نرم و صاف تر خواهد بود.
• یک خریدار واجد شرایط: خریداران باید در حالت ایده آل از پیش واجد شرایط یا از پیش استفاده شوند ، عاری از شرایط احتمالی بیش از حد و در رابطه با بسته شدن انعطاف پذیر باشند.

وام دهندگان به طور کلی این واقعیت را در نظر نمی گیرند که شما وام زیر آب دارید که یک مشکل واجد شرایط برای فروش کوتاه باشد.

فروش کوتاه در مقابل سلب حق اقامه دعوی

هر دو فروش کوتاه و سلب حق اقامه دعوی ، وسیله ای را برای صاحبان خانه فراهم می کند تا املاکی را که نمی توانند از آن استفاده کنند ، دفع کنند. با این حال ، یک فروش کوتاه یک معامله قبل از فورج در شرایطی است که هنگام فروش خانه ای برای کمتر از آنچه که مدیون هستید ، انجام می شود. سلب حق اقامه دعوی هنگامی اتفاق می افتد که یک وام دهنده پس از عدم موفقیت در پرداخت های لازم ، خانه شما را مجدداً بازگرداند.

یک فروش کوتاه به طور کلی یک کار داوطلبانه و مشارکتی با وام دهنده است که به شما امکان می دهد بدهی ها را تسویه کنید یا آنها را بخشیده کنید تا از عمل پرخاشگرتر و در برخی موارد ناخواسته ، عمل مجدد توسط وام دهنده در سلب حق اقامه دعوی جلوگیری کنید. وام گیرندگان آنها را ترجیح می دهند زیرا ممکن است به امتیاز اعتباری خود آسیب نرسانند. علاوه بر این ، آنها می توانند سریعتر به پاهای خود برگردند زیرا می توانند در دو سال پس از فروش کوتاه در مقایسه با هفت سال پس از سلب مالکیت ، خانه جدیدی بخرند. فروش کوتاه همچنین زمان کمتری طول می کشد ، تا 10 ماه در مقایسه با جدول زمانی سلب مالکیت تا یک سال. وام دهندگان همچنین با توجه به هزینه های پایین تر ، از فروش کوتاه حمایت می کنند.

گزینه های مختلف برای فروش کوتاه

اگر در زیر وام خود در زیر آب هستید و نمی توانید خانه را نگه دارید ، ممکن است یک فروش کوتاه به نظر برسد که تنها راه جلوگیری از سلب حق اقامه دعوی است. اما سایر گزینه های سلب حق اقامه دعوی ممکن است در دسترس شما باشد.

در مورد وضعیت خود با وام دهنده خود صحبت کنید تا مشخص کنید آیا واجد شرایط اصلاح وام هستید که در آن وام دهنده شرایط وام موجود را تغییر می دهد تا نیاز به فروش کوتاه را از بین ببرد (به عنوان مثال با کاهش اصلی) یا بازپرداخت وام مسکن (جایگزین کردن آن با یک مورد جدید).