اتاق خبری

از هزینه های کارگزاری غافلگیرانه در تمدید اجاره نامه و انبساط ها مراقب باشید

توسط اریک روبنشتاین

توافق نامه های کارگزاری که به خوبی تهیه شده اند ، به وضوح تعهدات و مسئولیت های صاحبان ساختمان و کارگزاران را که طرفین را جمع می کنند و مستاجر را تهیه می کنند ، تعریف می کند. برای جلوگیری از اختلافات و هزینه های غیرقابل پیش بینی ، این توافق نامه ها باید نه تنها کمیسیون های قابل پرداخت برای دوره اولیه و فضای اصلی را پوشش دهند ، بلکه هرگونه کمیسیون قابل پرداخت در هنگام تجدید و گسترش نیز دارند.

قانون نیویورک واضح است که هیچ کمیسیون کارگزار برای تمدید اجاره نامه بدون توافق ویژه قابل پرداخت نیست. جای تعجب نیست که توافق نامه های کارگزاری استاندارد تهیه شده توسط کارگزاران به طور کلی به دنبال کمیسیون در مورد تجدید و گسترش هستند. کمیسیون های تجدید معمولاً به گونه ای محاسبه می شوند که گویی دوره تمدید در دوره اولیه اجاره نامه گنجانده شده است. به عنوان مثال ، طرفین ممکن است در مورد کمیسیون های کارگزاری 7 ٪ اجاره پایه برای سالهای 1-3 و 3 ٪ پس از آن توافق کنند. اگر مدت اولیه اجاره نامه به مدت پنج سال باشد و اجاره نامه شامل گزینه ای برای پنج سال دیگر باشد ، کمیسیون قابل پرداخت برای دوره گزینه 3 ٪ و 7 ٪ نیست. در صورتی که اجاره نامه در مورد تجدید فراتر از پنج سال اول در نظر داشته باشد ، پرداخت کمیسیون های کارگزاران برای دوره های تجدید در سال یک (7 ٪) معقول نیست.

برعکس ، توافق نامه های ارائه شده توسط کارگزاران به طور کلی به دنبال کمیسیون های محاسبه شده در سال یک (7 ٪) در هنگام گرفتن فضای انبساط توسط یک مستاجر هستند. کارگزاران در جستجوی کمیسیون های بالاتر ، استدلال می کنند که اجاره فضای اضافی به یک اجاره نامه جدید که از صاحبخانه بهره می برد ، متناسب است ، حتی اگر مستاجر در حال حاضر در ساختمان باشد.

صاحبان باید بتوانند از چندین جنبه در مورد مقررات درخواست شده توسط کارگزاران مذاکره کنند. اول ، برنامه کمیسیون باید در یک سال خاص خاتمه یابد و نباید به طور نامحدود ادامه یابد. کارگزاران با شناسایی و تهیه مستاجران ، در ابتدا فضا را برای یک اصطلاح استاندارد ، معمولاً پنج یا ده سال با گزینه ای برای تمدید برای یک دوره پنج ساله اضافی ، کمیسیون های خود را به دست می آورند. از دیدگاه یک مالک ، یک کارگزار با دریافت کمیسیون های تبلیغاتی در حین اشغال یک مستاجر ، یک بادگیر را دریافت می کند.

دوم ، اگر گزینه تمدید در اجاره نامه نرخ اجاره ثابت را در طول دوره تمدید به جای نرخ ارزش عادلانه بازار فراهم کند ، یک مالک باید استدلال کند که هیچ کمیسیون نباید در دوره تجدید قابل پرداخت باشد. مذاکره درباره نرخ اجاره قبلاً به پایان رسیده است و علاوه بر سایر مقررات مادی حاکم بر دوره تجدید ، در اجاره است. مگر اینکه مالک از کارگزار بخواهد در مذاکرات تجدید شرکت کند ، از نظر مالک یک کمیسیون کارگزاری ضروری نیست.

با این وجود ممکن است نتیجه متفاوتی حاصل شود ، اگر گزینه تمدید در اجاره خواستار مبلغ اجاره "ارزش بازار عادلانه" باشد و مالک در مذاکره در مورد نرخ اجاره ، کمک کارگزار را ثبت کند. مشاوره یک کارگزار آگاه در مورد شرایط فعلی بازار برای مالک سودمند خواهد بود ، به ویژه در مواردی که اطلاعات کارگزار از ارزیابی مالک پشتیبانی می کند. در این حالت ، کارگزار در حال اضافه کردن ارزش به روند و یک کمیسیون توجیه می شود. البته ، مالک باید اصرار داشته باشد که میزان کمیسیون باید تلاش های کارگزار را منعکس کند و منجر به تعیین ارزش عادلانه بازار شود که برای مالک مطلوب باشد.

سوم ، اگر مستاجر گزینه گسترش در اجاره نامه را انجام دهد ، کارگزار باید موافقت کند که کمیسیون با نرخ محاسبه می شود که گویی فضای انبساط بخشی از فضای اجاره ای است. به عبارت دیگر ، اگر فضای انبساط در سال 4 باشد ، هنگامی که نرخ کمیسیون 3 ٪ به جای نرخ 7 ٪ در سالهای 1-3 باشد ، کمیسیون فضای انبساط باید 3 ٪ باشد. کمیسیون نباید بر اساس اجاره نامه جدید تعیین شود. به نظر نمی رسد که کارگزار مستاجر جدیدی را برای فضای اضافی تهیه کند. از آنجا که گزینه انبساط در اجاره نامه موجود است ، مستاجر و صاحبخانه قبلاً پارامترهای معامله اقتصادی را برای فضای اضافی مذاکره کرده اند ، و این فقط موضوع مستاجر "کشیدن ماشه" است.

چهارم ، هرگونه مقررات مطلوب توسط یک مالک در توافق نامه کارگزاری مورد مذاکره قرار می گیرد ، باید برای والدین ، شرکت های وابسته ، شرکت های تابعه و جانشینان مستاجر با ادغام و موارد مشابه اعمال شود. این ماده به ویژه در اجاره نامه های شرکت های راه اندازی ، "dot com" از اهمیت ویژه ای برخوردار است. ادغام در آن صنعت احتمالاً به زودی رخ خواهد داد و ساختار مالکیت مستاجران تغییر خواهد کرد. هیچ دلیلی وجود ندارد که یک کمیسیون باید صرفاً پرداخت شود زیرا نهاد اعمال گزینه موضوع مستاجر نامگذاری نشده نیست بلکه یک شرکت مرتبط است.

برخی از دادگاه ها در نیویورک اظهار داشته اند که در آنجا که مستاجر مطابق با شرایط اجاره نامه از استفاده از گزینه تجدید خودداری کرده است ، صاحبخانه و مستاجر آزاد هستند که اجاره نامه جدیدی را تهیه کنند و هیچ کمیسیون کارگزاری قابل پرداخت نیست. استدلال این است که کارگزار مستاجر را تهیه کرده و در نهایی کردن اجاره نامه ای که مستاجر با شرایط تعریف شده دارای گزینه تجدید خاص بود ، مؤثر بود. با این حال ، اگر مستاجر در نهایت تصمیم بگیرد که این معامله را در اجاره نامه مشخص نکند و یک ترتیب اجاره نامه جدید انجام شود ، کارگزار به نظر می رسد که طرفین را با هم خریداری نکرده است و کارگزار حق کمیسیون را ندارد.

بعضی اوقات ، صاحبان تلاش می کنند از پرداخت کمیسیون ها در جایی که شرایط تجدید یا گسترش دقیقاً با مقررات گزینه در اجاره نامه مطابقت ندارد ، جلوگیری کنند. صاحبان استدلال می كنند كه چنین عدم انطباق یك معامله اقتصادی جدید است كه كارگزار آن را تهیه نکرده است و بنابراین ، هیچ كمسیون موظف نیست.

دادگاه های نیویورک میزان تفاوت بین شرایط مادی گزینه تجدید موجود در اجاره نامه و شرایط معامله را که در نهایت بین صاحبخانه و مستاجر انجام شده است ، بررسی می کنند. به طور کلی ، اگر شرایط متفاوت باشد ، کارگزار حق کمیسیون را نخواهد داشت. صاحبان باید از تلاش برای انکار کمیسیون های کارگزاران با اصلاح معامله برای متمایز کردن آن از گزینه تجدید در یک اجاره ، ابراز کنند. دادگاه ها با چنین رفتاری دلسوز نیستند و در صورتی که قصد اصلاح این کار برای جلوگیری از پرداخت کمیسیون ها داشته باشد ، صاحبخانه ها را در قبال کمیسیون های کارگزاری مسئول می کنند. به همین ترتیب ، کمیسیون ها هنگامی که یک مالک و مستاجر موافقت می کنند اجاره نامه موجود حاوی گزینه تمدید را خاتمه دهند و وارد یک اجاره نامه جدید شوند ، قابل پرداخت است.

در بعضی موارد ، هیچ توافق نامه کارگزاری وجود ندارد که به چه زمانی مستاجر بخواهد اجاره نامه خود را تمدید کند. یک مالک و کارگزار به هر دلیلی ممکن است توافق خود را برای نوشتن کاهش نداد. شاید یک خریدار یک ملک در مورد توافق کارگزاری از طرف فروشنده ارائه نشده باشد. در چنین مواردی ، مالک باید اجاره نامه خاص را بررسی کند تا مشخص کند آیا یک کارگزار نامگذاری شده است یا خیر.

اگر هیچ واسطه ای نامگذاری نشده باشد ، احتمال وجود یک کارگزار برای ادعای کمیسیون از راه دور است. اگر یک کارگزار در اجاره نامه مشخص شود ، مالک باید اجاره نامه را با دقت بررسی کند تا اطمینان حاصل شود که هیچ الزامی برای پرداخت کمیسیون به کارگزار وجود ندارد. اگر چنین شرایطی در اجاره نامه وجود نداشته باشد ، ممکن است مالک پس از استفاده از گزینه ، از کارگزار بشنود ، به ویژه در مواردی که معامله قابل توجه است و تبلیغات را در نشریات تجاری بدست می آورد.

برای جلوگیری از ادعاهای و اختلافات غیر منتظره کمیسیون ، صاحبان باید در تهیه و بررسی توافق نامه های کارگزاری و اجاره نامه ها مراقب باشند. مشاوره با مشاور با تجربه قبل از اینکه مالک در یک معامله بد قفل شود ، توصیه می شود. کمی پیش بینی می تواند در صرفه جویی در دلار قابل توجه صاحبان مسیری طولانی را طی کند.

اریک روبنشتاین شریک و رئیس بخش املاک و مستغلات در Ruskin Moscou Faltischek ، P. C. وی را می توان در 516-663-6513 یا [email protected] به دست آورد.< Pan> اگر هیچ واسطه ای نامگذاری نشده باشد ، احتمال وجود کارگزاری برای ادعای کمیسیون از راه دور است. اگر یک کارگزار در اجاره نامه مشخص شود ، مالک باید اجاره نامه را با دقت بررسی کند تا اطمینان حاصل شود که هیچ الزامی برای پرداخت کمیسیون به کارگزار وجود ندارد. اگر چنین شرایطی در اجاره نامه وجود نداشته باشد ، ممکن است مالک پس از استفاده از گزینه ، از کارگزار بشنود ، به ویژه در مواردی که معامله قابل توجه است و تبلیغات را در نشریات تجاری بدست می آورد.