5 نوع کلیدی قراردادهای ساختمانی

پنج نوع مشترک قراردادهای ساختمانی وجود دارد: مبلغ (یا قیمت ثابت) ، زمان و مواد (T& M) ، قیمت واحد ، حداکثر قیمت تضمین شده (GMP) و هزینه به علاوه. هر یک از این انواع قراردادها برای برخی از پروژه ها مناسب است و نه برخی دیگر ، و هرکدام هم برای ذینفعان مختلف درگیر در یک پروژه ساختمانی مزایا و مضراتی دارند.

نکته قابل توجه ، بسیاری از پروژه ها شامل انواع قراردادهای مختلف برای مراحل مختلف یا جنبه های کار هستند. کسب اطلاعات بیشتر در مورد هر نوع قرارداد ساختمانی می تواند به شما در یافتن شرایط مناسب برای مدیریت ریسک مالی در پروژه خود کمک کند.

فهرست مطالب

نمای کلی قراردادهای ساختمانی

هر پروژه ساختمانی چالش های منحصر به فردی دارد و انواع مختلف قراردادها خود را به موقعیت های مختلف وام می دهند.

درک خطرات و مزایای هر نوع قرارداد می تواند به شما کمک کند بهترین انتخاب را برای پروژه خود انجام دهید. در نهایت ، انتخاب قراردادهای مناسب برای پروژه های شما بخش مهمی از مدیریت مالی ساخت و ساز است ، زیرا قراردادها مستقیماً بر هزینه ها ، درآمد و سود شما تأثیر می گذارند.

1. قراردادهای جمع

قراردادهای جمع ، همچنین به نام قراردادهای قیمت ثابت ، برای کلیه مواد و نیروی کار مورد نیاز برای تکمیل شغل ، قیمت ثابت ایجاد می کنند.

این اساسی ترین و متداول ترین نوع قرارداد ساخت و ساز است. قراردادهای جمع به ویژه برای پروژه هایی با دامنه کار مشخص کار خوب کار می کنند ، که پیمانکاران را قادر می سازد تخمین دقیقی از هزینه پروژه ارائه دهند.

در حالی که قراردادهای جمع بسیار مفید هستند ، اما اشکالاتی دارند.

قراردادهای مبلغ مبلغ برای صاحبان املاک در مرحله مناقصه مفید است ، اما در طول ساخت و ساز ، صاحبان باید توجه داشته باشند که پیمانکاران عمومی انگیزه می گیرند که تحت بودجه قرار بگیرند. به همین دلیل ، بسیاری از دارندگان تصمیم می گیرند که یک مدیر ساخت و ساز را به عنوان نماینده خود در محل کار استخدام کنند.

قراردادهای جمع نیز به نفع پیمانکاران عمومی ، به ویژه کسانی که تخمین ها و پیشنهادات دقیقی ایجاد می کنند ، سود می برد. با هزینه کل ثابت برای این پروژه ، GC هایی که هزینه های خود را در طول ساخت و ساز مدیریت می کنند می توانند با حاشیه سود قوی به پایان برسند.

2. قراردادهای زمان و مواد

قراردادهای زمان و مواد - که به آن قراردادهای T& M نیز گفته می شود - پیمانکاران را برای هزینه های مواد بازپرداخت می کند و دستمزد روزانه یا ساعتی ثابت را برای هزینه های کار پرداخت می کند.

این نوع قرارداد محافظت بیشتری را برای پیمانکاران ، که اطمینان بیشتری دارند که هزینه های آنها در طول پروژه تحت پوشش قرار می گیرد ، ارائه می دهد.

نکته قابل توجه ، هزینه های مادی و نیروی کار چندین عامل اضافی در قرارداد ایجاد شده است:

هزینه های مواد شامل هزینه خود مواد ، هزینه های حمل و نقل و هزینه نشانه گذاری (به طور معمول بین 10 تا 30 درصد) است.

هزینه های کار شامل پرداخت پایه ، هزینه های سربار و اداری و حاشیه سود است. به این نرخ کار بارگذاری شده گفته می شود.

قراردادهای زمان و مواد در بسیاری از شرایط می تواند مفید باشد ، اما مهم است که خطرات این نوع قرارداد را نیز درک کنید.

برای بسیاری از دارندگان املاک ، یک قرارداد T& M نسبت به یک قرارداد قیمت ثابت کمتر جذاب است زیرا کل هزینه در شروع ساخت و ساز ناشناخته است. گفته می شود ، بسیاری از قراردادهای زمان و مواد شامل بندهای "نه از این امر" هستند که حداکثر قیمت یا حداکثر تعداد ساعت کار را تعیین می کنند. این بندها می توانند مشوق هایی را برای پیمانکار عمومی ایجاد کنند تا کار را به موقع و تحت بودجه انجام دهند - در غیر این صورت آنها به حاشیه سود خود کاهش می دهند.

برای پیمانکاران ، یک قرارداد T& M بار ایجاد یک تخمین کامل را تسکین می دهد. کلیه پروژه های ساختمانی شامل خطرات ، متغیرهای ناشناخته ، تأخیر ، تغییرات و موارد دیگر است. با یک قرارداد زمان و مواد ، پیمانکاران با اطمینان از اینکه یک پروژه حتی در هنگام مواجهه با جاده های جاده ای سودآور خواهد ماند ، خطر خود را کاهش می دهند. به گفته این ، سود صعودی برای این نوع قرارداد نیز ممکن است محدودتر باشد.

3. قراردادهای قیمت واحد

قراردادهای قیمت واحد قیمت ثابت را برای یک جنبه مشخص و قابل تکرار از یک پروژه تعیین می کند ، که به عنوان "واحد" تعریف می شود.

به عنوان مثال ، یک پیمانکار که 10 مایل بزرگراه در آن قرار دارد ممکن است یک قرارداد قیمت واحد را امضا کند و هر مایل بزرگراه نماینده یک واحد است. از همان کار و مواد برای هر مایل جاده استفاده می شود ، بنابراین قبض پیمانکار برای هر یک از این واحدها با قیمت ثابت. اگر دامنه پروژه تغییر کند - به عنوان مثال ، اگر بخش های اضافی بزرگراه ساخته شود - پیمانکار پس از اتمام به سادگی برای واحدهای اضافی صورتحساب می دهد.

قراردادهای قیمت واحد به ویژه برای موقعیت هایی که مشخص نیست به چه تعداد واحد کار مورد نیاز است ، مفید است. به عنوان مثال ، یک پیمانکار ممکن است در هنگام آماده سازی سایت ، خاک را از بین ببرد و صورتحساب برای هر حیاط خاک برداشته شده به عنوان واحد با هزینه ثابت.

نکته مهم ، قیمت واحد شامل کلیه هزینه های پیمانکار - نیروی کار ، مواد ، سربار - و نشانه گذاری سود است.

برای صاحبان املاک ، قیمت گذاری واحد این مزیت را دارد که مذاکره کلی قرارداد را ساده تر کند. با این حال ، قیمت گذاری واحد همچنین می تواند دامنه کامل یک پروژه را مبهم کند ، بنابراین صاحبان باید توجه داشته باشند که تقریباً می دانند که احتمالاً تعداد زیادی از واحدها صورتحساب می شوند.

پیمانکاران از قیمت گذاری واحد بهره مند می شوند زیرا از طریق صورتحساب برای واحدها به جای ساعت کار یا مواد ، از سربار اداری کمتری برخوردار هستند. با این حال ، پیمانکاران که از قیمت گذاری واحد استفاده می کنند باید مراقب باشند تا قیمت آنها تمام هزینه های خود (از جمله سربار) را پوشش داده و سود را تأمین کند.

4- قراردادهای حداکثر قیمت تضمین شده (GMP)

یک قرارداد تضمین شده حداکثر قیمت (GMP) حداکثر هزینه پروژه را برای صاحب ملک تعیین می کند. هر هزینه ای که بیش از حداکثر قیمت باشد ، مسئولیت پیمانکار عمومی است که در نتیجه کاهش حاشیه سود آنها را مشاهده می کند.

با یک قرارداد GMP ، یک پیمانکار عمومی از برنامه ای از ارزش ها برای برآورد کل هزینه پروژه استفاده می کند. علاوه بر این هزینه های مستقیم ، پیمانکار شامل هزینه های سربار و سود نیز خواهد بود. با این نوع قرارداد ، پیمانکار عمومی به عنوان مدیر ساخت و ساز در ریسک (CMAR) عمل می کند. CMAR از ابتدا تا انتها بر این پروژه نظارت دارد و آنها در معرض خطر پرداخت خارج از جیب برای پرداخت بودجه هستند.

برای صاحبان ، پروژه های GMP از نگرانی در مورد تأمین بودجه خودداری می کنند زیرا حداکثر قیمت قبل از شروع ساخت و ساز تعیین شده است. علاوه بر این ، بیشتر قراردادهای GMP شامل تصریح می شود که صاحبان می توانند سوابق مالی پیمانکار را بررسی کنند ، بنابراین صاحبان می توانند هزینه های پروژه را برای اطمینان از انصاف ممنوع کنند.

برای پیمانکاران ، پروژه های GMP اغلب ساده تر هستند زیرا بسیاری از جزئیات پروژه قبل از زمان انجام می شود و نیاز به سفارشات تغییر را کاهش می دهد. با این حال ، پیمانکاران همچنین با دو خطرات مهم با حداکثر قراردادهای تضمین شده روبرو هستند: هزینه های بیش از حد و بار اداری.

بدون برنامه بسیار دقیق از ارزش ها ، پیمانکاران خطر را برای تنظیم GMP بسیار کم و پرداخت جیب برای هزینه های پروژه می کنند. علاوه بر این ، بندهای کتاب آزاد به میزان بالایی از شفافیت مالی نیاز دارند که به هزینه های اداری پروژه می افزاید.

5. قراردادهای هزینه به علاوه

یک قرارداد به همراه هزینه ، پیمانکاران را برای هزینه های ساخت و ساز-نیروی کار ، مواد و تجهیزات-به همراه نرخ نشانه گذاری از پیش تعیین شده یا هزینه ثابت بازپرداخت می کند.

با قراردادهای هزینه به علاوه ، هر دو هزینه مستقیم و غیرمستقیم تحت پوشش قرار می گیرند و نشانه گذاری به طور معمول به عنوان درصد خاصی از کل هزینه ها محاسبه می شود. هزینه های مستقیم هزینه های ویژه مربوط به پروژه (مانند نیروی کار ، مواد یا تجهیزات فقط برای آن شغل) است در حالی که هزینه های غیرمستقیم سربار مورد نیاز برای حفظ مشاغل (مانند بیمه ، فضای اداری و اشتراک نرم افزار) است.

در حالی که تمام هزینه های مستقیم در یک قرارداد به علاوه هزینه پوشانده می شود ، هزینه های غیرمستقیم معمولاً به صورت درصد تحت پوشش قرار می گیرد و مبلغ دقیق آن با توجه به طول و دامنه پروژه متفاوت است.

نکته قابل توجه ، یک پیمانکار نمی تواند به سادگی هزینه هزینه ها را بدون هیچ گونه توجیهی قبض کند. قبل از شروع پروژه ، پیمانکار تخمین هزینه ها را در اختیار مالکیت قرار می دهد. این قرارداد همچنین ممکن است حداکثر نقطه ای را که فراتر از آن هزینه های بازپرداخت نمی شود ، تصریح کند.

برای صاحبان ، قراردادهای هزینه به علاوه برخی از عدم اطمینان را در مورد کل هزینه پروژه به جا می گذارند ، اما می توان آن را با کلاه بازپرداخت هزینه اصلاح کرد. علاوه بر این ، برخی از قراردادهای به علاوه هزینه شامل پاداش عملکرد یا مشوق های دیگر هستند که پیمانکاران را ترغیب می کند تا پیش از برنامه و تحت بودجه شرکت کنند.

برای پیمانکاران ، قراردادهای هزینه به علاوه ریسک و عدم اطمینان را کاهش می دهند زیرا حتی اگر قیمت مواد یا افزایش نیروی کار باشد ، بازپرداخت می شوند. با این حال ، پیمانکاران باید مراقب باشند که هزینه های غیرمستقیم خود را به درستی محاسبه کنند تا اطمینان حاصل شود که در نهایت سود آنها برای پوشش سربار استفاده نمی شود.

کدام قرارداد برای شغل شما مناسب است؟

هیچ قرارداد یک اندازه ای برای ساخت و ساز وجود ندارد ، و یک قرارداد مناسب برای هر موقعیتی وجود ندارد. گفته می شود ، دستورالعمل هایی وجود دارد که می توانید برای انتخاب یک نوع قرارداد که احتمالاً با یک پروژه مطابقت دارد ، دنبال کنید.

در اینجا چند نکته را باید در خاطر داشته باشید:

اگر پروژه شما دامنه کار خوبی داشته باشد ، یک قرارداد جمع یک راه حل ساده است زیرا پیمانکاران باید بتوانند هزینه های دقیق را تخمین بزنند.

اگر دامنه پروژه مشخص نیست ، پیمانکاران می توانند با قراردادهای زمان و مواد پیشنهاد دهند تا خطر را کاهش دهند.

اگر این پروژه شامل کار مکرر باشد ، قراردادهای قیمت واحد قیمت گذاری ساده و امکان گسترش به راحتی دامنه پروژه را ارائه می دهند.

اگر این پروژه بودجه ثابت داشته باشد ، حداکثر قراردادهای تضمین شده ریسک مالی مالک را کاهش می دهد.

اگر این پروژه شامل عدم اطمینان در تخمین باشد ، یک قرارداد به علاوه هزینه می تواند پروژه را به سرعت با خطر محدود برای پیمانکاران از زمین خارج کند.

استفاده از انواع مختلف قرارداد برای هر مرحله یا جنبه یک پروژه بزرگتر امکان پذیر است و بسیاری از قراردادها شامل همپوشانی بین چندین نوع است. به عنوان مثال ، معمول است که پروژه های هزینه به علاوه حداکثر قیمت را شامل شود.

صرف نظر از نوع قراردادی که تحت آن کار می کنید ، مراقب باشید شرایط را با دقت بخوانید. درک قرارداد یکی از مهمترین اقدامات برای کاهش ریسک مالی در یک شغل است.